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Le conseil de la semaine

Dans cette rubrique nous reprenons chaque semaine une question que vous nous avez posée et nous y répondons.
Vous y trouverez des conseils pratiques mais aussi des informations juridiques.
(Si vous souhaitez nous soumettre des questions, cliquez sur la rubrique "contact" du site)


Damien: Que faut-il éxiger comme caution des futurs colocataires ?


La colocation est une solution qui peut vous amener plus de garanties à condition de bien s'y prendre.
Ce que nous vous conseillons afin d'obtenir un maximum de sécurité c'est pour chaque colocataire de demander un dossier complet et une caution.
Les cautions de tous les colocataires devront être solidaires. En ce qui concerne le montant de la caution voici ce que nous préconisons: Chaque caution doit pouvoir couvrir 3 fois le montant d'une part et il faut que l'une d'entre elle puisse couvrir la totalité du loyer


Joelle:
La CAF prend-elle en compte la façon dont est réparti le loyer (par ex : 1/3 - 2/3) pour calculer les aides attribuées à chaque colocataire?


Le loyer peut-être divisé de n'importe quelle façon, du moment que le propriétaire perçoit à la fin du mois la totalité du montant dû. Le bail ne précise pas la répartition qui est faite entre les différents colocataires mais simplement le loyer total du logement. La répartition réelle que choisissent les colocataires est libre et officieuse, il s'agit d'arrangements internes. La situation est la même avec les aides au logement. La CAF pour baser ses calculs va prendre en compte le loyer total de l'appartement et le nombre de personnes y résidant et chaque membre de la colocation percevra le même montant.


Sonia:
Qui doit signer le bail?


L'idéal est que chacun des colocataires apparaisse sur le bail.
La difficulté est qu'une colocation est rarement très stable, au sein d'un
même appartement des colocataires vont partir et d'autres arriver.
Les noms apparaissant sur le bail en fin de vie de la colocation n'ont donc
parfois plus grand chose à voir avec les occupants de l'appartement. Cette
situation n'est confortable pour personne, ni pour le propriétaire qui a du
mal à suivre ce qui se passe dans son appartement, ni pour les locataires
qui ne savent plus quelle est leur légitimité, ni leur responsabilité.
La meilleure solution est de systématiquement régulariser la situation en
cas de départ ou d'arrivée. Comment? En rédigeant simplement un avenant au
bail afin que les noms engagés par le bail soit aussi ceux des colocataires
en place. De plus si vous pensez prétendre aux aides au logement votre nom
doit impérativement apparaître sur le bail ou sur un avenant.


Julien :
J'aurai besoin de votre avis. Je suis mineur et pour percevoir l'aide au logement de la CAF mon nom doit être saisi sur le contrat de colocation donc dois-je faire une demande de majorité anticipée ?


Le bail de location doit être signé par vous et le propriétaire (ou son représentant). Un exemplaire doit être remis à chacune des parties, ainsi que, le cas échéant, à la (ou aux) personne(s) qui se porte(nt) caution. Attention, il faut être majeur ou mineur émancipé pour signer un bail. Pour les mineurs non émancipés, le bail doit être signé par les parents ou le représentant légal.
Pour percevoir les aides au logement vous pouvez donc décider de vous émanciper mais aussi plus simplement demander à vos parents de vous représenter.



David :
Mon colocataire est depuis 2 mois avec sa petite copine et depuis la tension monte de plus en plus souvent entre nous, que peut-on faire?


Une des premières cause de conflit au sein d'une colocation est la place
parfois trop importante que peut occuper le petit copain ou la petite copine
d'un des colocataires. Il n'y a bien sûr aucune solution miracle ni aucune
vérité universelle pour l'éviter, ceci dit certaines précautions peuvent
être prises pour ne pas en arriver au clash. La réussite d'une colocation
est fondée sur le consensus, chacun doit y mettre du sien et respecter les
règles établies (il est nécessaire que ces règles existent et qu'elles
soient clairement énoncées dès le départ).

En ce qui concerne le sujet des
petit(e)s ami(e)s voici les grandes lignes qui peuvent être suivies:

N'imposez jamais sa présence: Le ou la petit(e) ami(e) doit être
considéré en tant qu'invité comme les autres (il ou elle n'a pas de droit
particulier, il ou elle n'est pas chez lui). En partant de ce principe il
est logique que sa présence à dîner ou à dormir ait été au préalable accepté
par l'ensemble des colocataires.
Faite le participer : Si malgré tout sa présence est régulière, il
est nécessaire qu'il ou elle contribue aux dépenses et aux tâches ménagères
ou autres (peut-être même au loyer).
Ne soyez pas des fantômes: Ne coupez pas tous contact avec vos
colocataires dès que vous êtes en couple. Ne vous enfermez pas dans votre chambre sans même prendre le temps de dire bonjour ou de discuter 5
mn.


Philippe :
Comment changer un des noms apparaissant sur le bail ?



Si il a été établi par une agence, il faut repasser par elle (attention aux frais de rédaction, généralement entre 150 et 250 euros) sinon par le propriétaire en direct.
Le plus courant est l'établissement d'un avenant au contrat de location, car si le bail est refait, les parties s'engagent à nouveau pour 3 ans.
Si vous perceviez des aides au logement, n'oubliez pas d'informer immédiatement votre CAF de ce changement de situation !


Justine :
Comment fonctionne le LOCAPASS et comment en bénéficier ?



Le locapass est issu du 1% logement. Il s'agit d'une avance du dépôt de garantie sous la forme de prêt 0%, remboursable par le locataire sur une durée maximale de 36 mois, mais aussi d'une caution qui garantit au propriétaire pendant 3 ans les risques d'impayés quels qu'ils soient, pour un montant maximum de 18 mois de loyers et charges. Pour en bénéficier, vous devez remplir certaines conditions : avoir moins de trente ans et être en recherche d'emploi ou en situation précaire.
Ou être salarié d'une entreprise privée en mobilité professionnelle et ce quel que soit votre âge.
Ou être salarié en mobilité résidentielle et ce quel que soit votre âge si vous changez de résidence pour raisons personnelles.

Le dossier peut être retiré auprès du Comité Interprofessionnel du Logement de votre département.

En colocation, chaque colocataire doit fournir les pièces demandées.

Votre dossier doit être accepté avant la signature du bail, il faut donc penser à le déposer au tout début de vos recherches.

Pour en savoir plus :
http://www.netlogement.com/cill.htm


Christian (propriétaire) :
Nous avons une maison que nous souhaitons diviser afin de la louer en colocation à des étudiants. Comment procéder ?



Il y a plusieurs solutions.

* Vous pouvez la louer à chaque étudiant indépendemment. Dans ce cas il faut rédiger un bail pour chacun d'entre eux. Les parties privatives seront par exemple la chambre et la salle de douche. Les parties communes la cuisine, la salle à manger. Si vous louez en meublé, n'oubliez pas d'annexer au bail un inventaire précis du mobilier.

* Si vous choisissez de louer à un groupe d'amis, chaque étudiant doit alors apparaître sur le bail et
il faut prévoir une caution solidaire des parents (vous pouvez ainsi vous retourner vers n'importe lequel d'entre eux en cas de non paiement du loyer)
Les parties privatives s'étendent alors à la totalité de la maison.

Quoiqu'il en soit, cela est une excellente idée, alors si vous pensez ne pas pouvoir faire face aux formalités et à la gestion courante, n'hésitez pas à faire appel à une agence. Et surtout n'en profitez pas pour trop gonfler le prix du loyer, cela ne fera que retarder la mise en place des colocataires.


Ahlem :
Quels sont les arguments à donner pour convaincre un propriétaire refusant la coloc ?



Même si les mentalités ont tendance à changer, la plupart des propriétaires ne voient dans la colocation qu'une bande de jeunes étudiants prêts à saccager leur bien.
Votre argumentation doit tourner autour d'un seul credo : la sécurité
Pour cela il faut se mettre à la place de la personne que vous avez en face de vous.
On entend déjà assez d'histoires sur des locataires ne payant pas leur loyer, détruisant les appartements, etc. Vous devez montrer à votre futur propriétaire que vous êtes un groupe stable (qui ne va pas se séparer dans 3 mois), solvable (de bonnes fiches de paie + attestation d'employeur), que vous avez de solides cautions, solidaires de surcroît (vos parents, votre employeur).

En bref cela ne diffère pas d'une location traditionnelle. L'argument de taille est la multicité des cautions : si vous êtes 3, eh bien en cas de défaillance de votre part (il est toujours de bon ton de prévenir votre créancier), le propriétaire peut de retourner contre n'importe quelle caution, et a donc 3 fois plus de chances de récupérer son dû. (la clause de caution solidaire ne permet pas ni contestation ni divisibilité dans le réglement du loyer, même si un des colocataires est parti)

Mettez vous dans la peau d'un avocat plaidant votre cause en toute objectivité, preuves à l'appui.

C'est avec de bonnes expériences de colocation que les mentalités des propriétaires changeront. Et avec la hausse des prix des loyers, cela ne peut être que bénéfique !


Stéphane :
Fait-on vraiment d'importantes économies de loyer en colocation?



Cette question est importante car malheureusement la réponse n'est pas celle qu'on aimerait donner.

Pour répondre à cette question la plupart des acteurs de la colocation choisissent la facilité "Plus vous êtes nombreux, plus le loyer est divisé donc moins élevé", malheureusement c'est un peu plus compliqué que ça.
D'accord on divise le loyer, mais un loyer plus élevé. Ainsi vous devez envisager de payer le même loyer pour vivre seul dans un studio ou pour vivre à deux dans un 3 pièces. Vous y gagnez en confort mais pas sur le plan financier. si vous voulez réellement réaliser des économies il faut oublier votre indépendance et votre chambre privative et vivre à deux dans un deux pièces.

En revanche la colocation permet de réaliser de rélles économies sur le coût de la vie quotidienne (courses en commun, partage des factures d'électricité, d'eau, ...)
Pour conclure il ne faut pas perdre de vue que la colocation reste un moyen de profiter de plus d'espace et de confort et d'échapper à la morosité des longues soirées en solitaire.


Sophie : Comment être sûr que l'on est en rêgle vis à vis du propriétaire lorsqu'on intègre une colocation? Le cas contraire quels sont les risques?


Nous avons souhaité publier la question de Sophie car elle traite d'un problème majeur de la colocation actuelle. Les colocations se créent souvent aujourd'hui à l'insu des propriétaires: un seul nom sur le bail, une seule assurance habitation.

Quels sont les risques? Ils sont multiples!
- Le propriétaire qui découvre la situation peut purement et simplement résilier le bail.
- Cette situation provoque un déséquilibre dans les relations: En cas de discorde c'est malheureusement toujours la personne dont le nom n'apparaît pas sur le bail qui finit par partir. En revanche elle n'est pas engagée juridiquement et peut décider de vous laisser tomber du jour au lendemain (à vous d'assurer le loyer).
- L'assurance habitation ne couvre que les biens du locataire présent sur le bail.

Que faire?
Si vous êtes à la recherche d'une colocation n'hésitez pas à demander quel sera votre statut. Demandez si il y a renouvellement du bail? (un nouveau contrat ou votre nom figure) ; un avenant au bail? (document annexé au contrat de location et vous donnant le titre de locataire officiel) ; un document signé du propriétaire autorisant la sous location de son appartement?

Si vos futurs locataires ne peuvent vous proposer aucune de ces solutions, attention! vous vous installez clandestinement, vous ne pourrez pas bénéficier des aides au logement et vous n'avez aucune légitimité.





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